בית המשפט העליון קובע את הדברים הבאים:

1. תשלום הארנונה נועד לאפשר את פעילויות הרשות המקומית.

2. לפי לשון החוק, גם בעל הנכס וגם השוכר עשויים להיות מוגדרים כ"מחזיק" ולחוב בתשלום הארנונה.

3. במצב רגיל, החובה לתשלום ארנונה מוטלת על "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס".

לפיכך, אם יש שוכר – השוכר יחויב בד"כ בארנונה (למעט בתקופה הקצרה משנה)

4. אבל כשמדובר בפיצול בלתי חוקי ע"י המשכיר, המצב שונה.

5. בית המשפט קובע כי כעניין נורמטיבי, לא יתכן שחוטא ייצא נשכר, ושהרשות תידרש לחקור, לדרוש ולהידרש לשוכרים וזהותם.

6. אמנם השאיפה היא שחובת תשלום הארנונה תוטל על המחזיק בעל הזיקה הקרובה ביותר. ואולם, לא פחות מכך אין לתת הכרה חוקית לפיצול דירה שנעשה שלא כדין.

7. בית המשפט קובע כי אמנם קיימות מספר אפשרויות לפיהן עשויה הרשות המקומית לחייב את ה נכס בארנונה, אולם האפשרות המעשית ביותר היא הטלת התשלום על המשכיר, ומכל מקום – ברור שאין בה דופי בדין.

[רע"א 4397/15 משה עידן ואח' נ' עיריית מודיעין עילית]